唐山市人民政府法制辦公室唐山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局通告
唐政法辦通［2011］2號
唐山市物業(yè)管理條例(征求意見稿)
第一章 總則
第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
物業(yè)管理分為標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理和準(zhǔn)物業(yè)管理兩種形式。標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行的物業(yè)管理。準(zhǔn)物業(yè)管理是指除標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理之外的所有其他形式的物業(yè)管理。
各級人民政府應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件，逐步推行住宅類物業(yè)和非住宅類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理，提倡和保障業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作。
縣(市)區(qū)，各工業(yè)區(qū)、開發(fā)區(qū)、管理區(qū)等政府派出機(jī)構(gòu)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督管理。
規(guī)劃、城管、環(huán)保、衛(wèi)生、公安、消防、價格、工商、稅務(wù)、民政、財政、人防等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照各自職責(zé)，協(xié)助做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的相關(guān)工作。
第四條街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府具體指導(dǎo)所轄區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會選舉、換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理中的糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系。
居民委員會(村民委員會)協(xié)助和配合街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展物業(yè)管理工作。
第五條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮服務(wù)、溝通作用，依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)服務(wù)行為，維護(hù)市場秩序和公平競爭，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員依法誠信經(jīng)營和服務(wù)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第六條業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理。下列事項由業(yè)主共同決定：
(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
(二)選舉或者更換業(yè)主委員會委員；
(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費方案；
(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
(五)籌集、管理和使用專項維修資金；
(六)申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；
(七)申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；
(八)法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他物業(yè)管理事項。
決定第(五)、(六)項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意決定；決定第(七)項事項，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第七條一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個業(yè)主大會。
同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、城市道路規(guī)劃等因素，由縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門確定。
分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用的，可以分別劃定物業(yè)管理區(qū)域。
第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料。
申請成立業(yè)主大會，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出書面申請。申請可以下列形式提出：
(一)由占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主自行提出；
(二)由建設(shè)單位推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主提出。
第九條街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起30日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組，籌備組負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表，建設(shè)單位代表，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府代表和居民委員會代表組成�；I備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。
業(yè)主大會籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時間不得少于7日。
第十條建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)的基本資料(包括物業(yè)建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等)和已籌集的專項維修資金情況等文件資料，并提供必要的工作條件。
首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付前，按照縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門確定的標(biāo)準(zhǔn)，將首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。
第十一條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則，業(yè)主的共同利益和義務(wù)，以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。
管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。
第十二條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)約定以下事項：
(一)業(yè)主大會的議事方式、表決程序；
(二)業(yè)主委員會的組成和委員任期；
(三)業(yè)主大會定期會議的時間和形式；
(四)召開業(yè)主大會臨時會議的條件；
(五)業(yè)主投票權(quán)的確定方法；
(六)應(yīng)當(dāng)約定的其他事項。
第十三條業(yè)主委員會負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項。
業(yè)主委員會委員由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會在其委員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任1至2名。
第十四條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案：
(一)籌備組出具由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；
(二)業(yè)主大會決議；
(三)業(yè)主大會審議通過的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
(四)業(yè)主委員會委員的基本情況。
材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以備案，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門，同時將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、居民委員會。第(二)、(三)、(四)項內(nèi)容發(fā)生變更時，應(yīng)當(dāng)及時辦理備案變更手續(xù)。
第十五條未成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項。
具備成立業(yè)主大會條件滿一年仍未成立業(yè)主大會的，經(jīng)過半數(shù)以上業(yè)主同意，可以由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府報請縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門批準(zhǔn)，委托物業(yè)所在地居民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。
第十六條代行業(yè)主委員會職責(zé)的居民委員會履行以下職責(zé)：
(一)向業(yè)主報告物業(yè)管理的實施情況；
(二)代表業(yè)主選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同；
(三)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
(四)組織籌集專項維修資金，并監(jiān)督使用；
(五)督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費；
(六)督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約；
(七)勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違章裝飾裝修房屋；
(八)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行的其他職責(zé)。
第十七條居民委員會應(yīng)當(dāng)自代行業(yè)主委員會職責(zé)之日起30日內(nèi)，持以下材料向縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門備案：
(一)居民委員會同意代行業(yè)主委員會職責(zé)的聲明；
(二)居民委員會制定并經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意的管理規(guī)約；
(三)居民委員會委員的基本情況。
材料齊全的，縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以備案，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門，同時將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所。第(二)、(三)項內(nèi)容發(fā)生變更時，應(yīng)當(dāng)及時辦理備案變更手續(xù)。
第十八條業(yè)主發(fā)現(xiàn)居民委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)的規(guī)定，提議居民委員會審議決定是否終止其物業(yè)管理職責(zé)，并依法追究其責(zé)任：
(一)不履行居民委員會委員物業(yè)管理職責(zé)或者因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力；
(二)業(yè)主委員有拒不繳納物業(yè)服務(wù)費等不履行業(yè)主義務(wù)行為的；
(三)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的；
(四)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的；
(五)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的；
(六)有其他侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；
(七)因其他原因不適宜履行物業(yè)管理職責(zé)的。
居民委員會審議決定是否終止其物業(yè)管理職責(zé)時，應(yīng)當(dāng)允許該委員申辯，允許業(yè)主旁聽，并將審議過程及結(jié)果記錄歸檔。
第十九條居民委員會在代行業(yè)主委員會職責(zé)期間，可以從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營活動取得的收益中，提出一定比例作為居民委員會物業(yè)管理經(jīng)費。
第二十條在代行業(yè)主委員會職責(zé)期間，居民委員會應(yīng)當(dāng)積極推動業(yè)主大會成立工作。業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定自行組建業(yè)主委員會或者繼續(xù)由居民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)。業(yè)主委員會成立后，居民委員會應(yīng)當(dāng)積極與其進(jìn)行物業(yè)管理交接工作。
第二十一條物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人和其他實際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。
物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會決定，不得損害公共利益和他人利益。
物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第二十二條為業(yè)主提供服務(wù)的業(yè)主委員會委員、代行業(yè)主委員會職責(zé)的居民委員會委員，可以遵循按勞取酬的原則獲得工資或者津貼。
第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動。
外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)活動，應(yīng)當(dāng)向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門備案。
第二十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定定期接受市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門的資質(zhì)核定。拒不接受資質(zhì)核定的，不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)。
第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行相應(yīng)管理；
(二)按照物業(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費用；
(三)對裝飾裝修活動進(jìn)行監(jiān)督；
(四)對造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場地?fù)p害的行為，要求責(zé)任人停止損害；
(五)依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定享有的其他權(quán)利。
第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù)；
(二)接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)維修資金使用情況；
(三)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費項目和標(biāo)準(zhǔn)；
(四)公示共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益和支出情況；
(五)協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序；
(六)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安、安全、事故防范工作。發(fā)現(xiàn)違法犯罪案件或者安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在采取應(yīng)急措施的同時，及時向有關(guān)部門報告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
第二十八條業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同前，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府同意，暫由業(yè)主委員會代行物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)，承擔(dān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自代行物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)之日起30日內(nèi)，向縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門備案。
業(yè)主委員會代行物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)期限不超過一年。在代行職責(zé)期間，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)。代行職責(zé)期滿未能引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)、需要繼續(xù)代行職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府同意，并向縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門備案。
業(yè)主委員會代行物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)具體實施辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門制定。
第四章 前期物業(yè)管理
第二十九條本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。
第三十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行前期管理，并向物業(yè)所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門備案。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于3個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積低于3萬平方米的，經(jīng)縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門同意，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)合同，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為物業(yè)買賣合同的附件。
前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不得低于本市的最低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方約定，按照規(guī)定實行政府指導(dǎo)價的，應(yīng)當(dāng)依照政府指導(dǎo)價的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能履行前期物業(yè)服務(wù)合同撤出的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)出售前公示標(biāo)準(zhǔn)一致，并告知全體業(yè)主。
縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售(預(yù)售)物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件，并在物業(yè)銷售(預(yù)售)5日前向縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案。
臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護(hù)，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
物業(yè)買受人認(rèn)為臨時管理規(guī)約侵害其合法權(quán)益的，可以要求縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門處理。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約示范文本，供建設(shè)單位選用。
第三十二條 應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納前期物業(yè)綜合服務(wù)費。物業(yè)交付前或尚未出售的，由建設(shè)單位交納；物業(yè)交付后至前期物業(yè)服務(wù)合同終止前，由業(yè)主交納。
建設(shè)單位送達(dá)書面入住通知后，物業(yè)買受人在限定期限內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相關(guān)收房手續(xù)的，視為交付，其物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位墊付，物業(yè)買受人辦理房屋所有權(quán)證時，由物業(yè)買受人返還建設(shè)單位墊付的費用。
建設(shè)單位限定物業(yè)買受人辦理收房手續(xù)的時間不得少于2個月。
第三十三條建設(shè)單位銷售(預(yù)售)物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及其他公共場所、公用設(shè)施，并在物業(yè)買賣合同中予以明示。
物業(yè)交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、郵政、通信、有線電視等共用設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專業(yè)單位負(fù)責(zé)管理，相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)及時接收。有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備未移交專業(yè)單位管理的，不得將物業(yè)交付使用。物業(yè)交付時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備移交專業(yè)單位管理的情況予以公示。
專業(yè)單位接收后，應(yīng)當(dāng)及時做好共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的安全運轉(zhuǎn)和正常使用。
專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確維修養(yǎng)護(hù)的主要事項以及費用支付的標(biāo)準(zhǔn)和方式，并對其維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督。
相關(guān)專業(yè)單位接收物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備后所發(fā)生的維修、更新、養(yǎng)護(hù)等費用，依照有關(guān)規(guī)定在保修期內(nèi)，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)；保修期外，日常維修、養(yǎng)護(hù)費用由維修基金支付；更新則由專項資金支付。
第三十四條交付物業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理用房、共用場地、共用設(shè)施設(shè)備配置獨立的水、電計量器具。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)啟動工作提供必要的條件。
物業(yè)交付時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人提供使用說明書、質(zhì)量保證書，并按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任。
第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)書面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行整改。
在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
(四)物業(yè)管理用房資料及物業(yè)管理必需的資料。
業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將接受資料的情況告知業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會。
物業(yè)所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)對交接驗收和移交進(jìn)行監(jiān)督，并在相應(yīng)文書上簽字確認(rèn)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：
(一)參與工程的檢查，對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實；
(二)就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事宜向建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作；
(三)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料和日常管理檔案；
(四)根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序；
(五)配合街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門做好業(yè)主大會的成立工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同約定的期限內(nèi)派遣專業(yè)人員進(jìn)入施工現(xiàn)場，提供前期物業(yè)服務(wù)。
第三十七條前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿但業(yè)主大會已依照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿但物業(yè)管理區(qū)域尚不具備成立業(yè)主大會條件的，前期物業(yè)服務(wù)合同可以自動延續(xù)，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十八條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)完成物業(yè)管理區(qū)域的保安、保潔、綠化、維修等專項服務(wù)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的主要部分或者全部委托或者轉(zhuǎn)移給他人。因委托或者轉(zhuǎn)移造成的損失由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。
第三十九條選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，提倡采用公開招投標(biāo)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費用、項目負(fù)責(zé)人、物業(yè)管理用房的管理與使用、專項維修資金的使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日，充分聽取業(yè)主意見。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)服務(wù)項目所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門備案，縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門將備案材料抄送物業(yè)服務(wù)項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。
第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同提供質(zhì)價相符的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)人員實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當(dāng)由具備相應(yīng)資質(zhì)或者委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位及個人實施；委托實施的，應(yīng)當(dāng)明確各自的安全管理責(zé)任。
第四十一條物業(yè)服務(wù)實行有償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)當(dāng)?shù)脑瓌t。
普通住宅的物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)，由市價格行政部門會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門制定，實行政府指導(dǎo)價，并向社會公布。保障性住房、已出售公有住房的物業(yè)服務(wù)費，實行政府定價，并向社會公布。其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費，實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。
市價格行政部門會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督。
第四十二條根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費，也可以由業(yè)主委員會代收物業(yè)服務(wù)費。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公布，聽取業(yè)主的意見和建議，及時向業(yè)主反饋意見和建議的處理情況，并及時公布物業(yè)服務(wù)費收取、使用等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的，應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)管理各項資金的收支情況；實行包干制收費方式的，應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)的，可以另行收費。
第四十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定及時足額交納物業(yè)費。
業(yè)主逾期不交納物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟。
低收入困難家庭業(yè)主依照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)費的，可以向當(dāng)?shù)厝嗣裾暾埼飿I(yè)費補貼，補貼的具體對象及標(biāo)準(zhǔn)由市、縣(市)人民政府規(guī)定。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時，受讓人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。
第四十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)與最終用戶簽訂服務(wù)合同，并向最終用戶收取有關(guān)費用。
任何單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收代繳費用而停止提供服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。
第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項目負(fù)責(zé)人，除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項目負(fù)責(zé)人原則上只能在一個物業(yè)服務(wù)項目任職。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并進(jìn)行公示。業(yè)主委員會決定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時更換。
第四十六條物業(yè)服務(wù)合同期滿3個月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；一方不續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿3個月前告知對方。
業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在3個月前與對方協(xié)商。協(xié)商不成的，按照合同約定的爭議解決方式進(jìn)行解決。雙方協(xié)商或者爭議解決期間任何一方不得單方終止履行合同約定的義務(wù)。
因物業(yè)服務(wù)合同期滿、雙方不續(xù)約或者提前解除合同，業(yè)主委員會一方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)解聘合同時，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府并向物業(yè)所在地的縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門備案。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府接到告知后五日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并及時協(xié)調(diào)解決有關(guān)事項。
第四十七條物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會交還下列資料和財物：
(一)本條例第三十五條規(guī)定的資料；
(二)物業(yè)管理用房；
(三)物業(yè)服務(wù)期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料；
(四)物業(yè)服務(wù)期間業(yè)主出資配置的固定設(shè)施設(shè)備；
(五)其他應(yīng)當(dāng)移交的財物、資料。
新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料和財物。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強(qiáng)行接管。不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由縣(市)區(qū)人民政府責(zé)成縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及公安機(jī)關(guān)組織接管。
縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。
第四十八條業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用和物業(yè)共用部分管理狀況等進(jìn)行評估和監(jiān)理。
物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務(wù)，不得出具存在虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評估監(jiān)理報告。
第四十九條政府有關(guān)部門在接到業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反法律、法規(guī)規(guī)定行為的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者處理。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，并將處理結(jié)果回復(fù)投訴人。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，對其物業(yè)服務(wù)活動進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行動態(tài)監(jiān)督管理。縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、居民委員會、業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并采取適當(dāng)方式將監(jiān)督檢查結(jié)果和信用檔案向社會公開
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第五十條業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約的規(guī)定，依照有利于物業(yè)使用安全和公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。
第五十一條住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理申報登記，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知并勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政部門報告。
第五十二條物業(yè)管理區(qū)域禁止下列行為：
(一)違法改變物業(yè)的使用用途；
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施；
(三)擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞或者擅自改變墻體外觀；
(四)擅自占用、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及附屬設(shè)施；
(五)侵占綠地，毀壞花草樹木，損壞園林設(shè)施；
(六)亂設(shè)攤點，亂倒垃圾、堆放雜物、高空拋物；
(七)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上亂涂寫、亂刻畫、亂張貼；
(八)超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪聲或者故意制造噪聲干擾他人正常生活；
(九)排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品；
(十)占用、封閉或者堵塞疏散通道、安全出口、消防車通道，損壞或者挪用消防設(shè)施；
(十一)違反規(guī)定停放車輛；
(十二)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；
(十三)其他違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有前款規(guī)定的行為的，應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，要求行為人及時改正；勸阻、制止無效或者行為人拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政部門報告。
業(yè)主、業(yè)主委員會對于本條第一款的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)的規(guī)定要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失。
第五十三條建設(shè)單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫的，應(yīng)當(dāng)在出售前依法辦理車庫銷(預(yù))售許可。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。
依法不屬于業(yè)主所有權(quán)的車庫和依法不屬于業(yè)主使用權(quán)的車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫、車位的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。
在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫、車位出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過6個月。
車庫、車位租賃費的標(biāo)準(zhǔn)按照物價部門發(fā)布的指導(dǎo)價格確定。
第五十四條物業(yè)管理區(qū)域需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置車位的，業(yè)主委員會可以申請公安部門協(xié)助劃定小區(qū)內(nèi)地面停車位和行車路線，公安部門應(yīng)當(dāng)予以配合。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位尚未充分利用的，不得占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。
第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主依法擁有所有權(quán)或者使用權(quán)的車庫、車位的停車服務(wù)費，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定。業(yè)主不擁有使用權(quán)或者所有權(quán)的規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的停車服務(wù)費,按照政府價格行政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的車位停放汽車的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主大會的決定或者價格行政部門會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門制定的標(biāo)準(zhǔn)收取停車費。
停車服務(wù)費歸全體業(yè)主所有。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將停車服務(wù)費單獨列帳，獨立核算。除維護(hù)車輛停放場地及設(shè)施有效使用和停車管理的必要開支外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會的決定，將停車服務(wù)費用于補充物業(yè)專項維修資金或者用于物業(yè)管理的其他需要。
業(yè)主對機(jī)動車輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂機(jī)動車輛保管合同。
第五十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的地下人民防空工程設(shè)施平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，不得設(shè)置專用停車位。建設(shè)單位不得將停車位出售或者以專用車位形式出租。
地下人民防空工程設(shè)施平時用作停車位收取的停車服務(wù)費，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定，用于人民防空工程設(shè)施的日常維護(hù)管理和停車管理的必要支出。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由價格行政部門會同人防行政、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門制定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照有關(guān)規(guī)定管理地下人民防空工程設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)做好平時的維護(hù)管理工作，確保人民防空工程設(shè)施處于良好狀態(tài)。
第五十七條業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，任何單位和個人不得擅自處分。
利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營性活動獲取的收益歸全體業(yè)主所有，該收益主要用于經(jīng)營的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)。
第五十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。
確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會提出具體方案，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府同意向全體業(yè)主公示，公示期滿報縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門批準(zhǔn)后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第五十九條售出的物業(yè)在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，由建設(shè)單位向業(yè)主負(fù)責(zé)維修。保修期滿后，自用部位設(shè)施設(shè)備由業(yè)主負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，由選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。保修期內(nèi)報告的維修事項，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位完成維修，不得故意拖延。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)周期和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，編制維修、養(yǎng)護(hù)計劃，定期進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，記入檔案，并向業(yè)主公示。
物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費用由責(zé)任人承擔(dān)。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造時，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償。因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新等原因，造成房屋、設(shè)施設(shè)備等損害的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)原狀或者賠償。
第六十條新建住宅物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度，具體保修標(biāo)準(zhǔn)按六方會簽的《房屋建筑工程質(zhì)量保修書》執(zhí)行。建設(shè)單位在辦理新建住宅交付使用時，以市建設(shè)行政部門公布的建筑安裝成本的3%為基數(shù)，按照總建筑面積，一次性向物業(yè)所在地市、縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門交存物業(yè)質(zhì)量保修金。
建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)市、縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門核實后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。
物業(yè)工程質(zhì)量保修期限屆滿后，市、縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時退還建設(shè)單位。
質(zhì)量保修金具體管理辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門會同財政行政部門制定。
第六十一條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。
第七章 物業(yè)管理用房和物業(yè)維修資金
第六十二條城鄉(xiāng)規(guī)劃行政部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的位置和面積，納入建設(shè)項目修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)項目設(shè)計方案的審查內(nèi)容并征求縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門的意見。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房納入建設(shè)項目總體規(guī)劃，與建設(shè)項目同步設(shè)計、同步施工、同步交付使用。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積3‰的比例配置物業(yè)管理辦公用房，按比例計算少于120平方米的，按120平方米執(zhí)行；按照4‰的比例配置物業(yè)管理經(jīng)營用房。物業(yè)管理用房的面積和具體位置應(yīng)當(dāng)在初步設(shè)計審查后征求縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門的意見，在規(guī)劃設(shè)計方案中確定，不得任意調(diào)整。
第六十三條物業(yè)交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)將物業(yè)管理用房及其產(chǎn)權(quán)證明等資料交給縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門。物業(yè)管理用房由縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門查收后交給前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。
經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)實行物業(yè)分期開發(fā)，應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)總體規(guī)劃面積，首期一次性提供足額物業(yè)管理辦公用房；隨開發(fā)進(jìn)度，分期提供物業(yè)管理經(jīng)營用房。
第六十四條物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押。物業(yè)管理用房登記給物業(yè)所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門。
物業(yè)管理辦公用房主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)和業(yè)主委員會進(jìn)行日常辦公。
物業(yè)管理經(jīng)營用房由業(yè)主委員會決定自行出租或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或者經(jīng)營，租金或者收益用于補充物業(yè)專項維修資金或者用于物業(yè)管理的其他需要。物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委員會委托與承租方簽訂的租賃合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意。
前期物業(yè)服務(wù)期間依照規(guī)定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或者經(jīng)營的物業(yè)管理經(jīng)營用房，其租賃或者經(jīng)營期限不得超過前期物業(yè)服務(wù)合同期限，租金或者收益應(yīng)當(dāng)專戶儲存，用于補充物業(yè)專項維修資金和物業(yè)管理的其他需要。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與承租方簽訂的租賃合同應(yīng)當(dāng)自簽訂之日起15日內(nèi)報縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門備案。
第六十五條業(yè)主(包括已出售公有住房業(yè)主)應(yīng)當(dāng)按國家規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金不敷使用的，由全體業(yè)主按其占有物業(yè)的建筑面積續(xù)籌。
專項維修資金管理辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門會同市財政管理部門制定。
第六十六條住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。
發(fā)生危及居住安全等緊急情況，需要立即對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，相關(guān)業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提請住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門或者其他相關(guān)安全機(jī)構(gòu)認(rèn)定，并持認(rèn)定材料直接向物業(yè)所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門申請列支住宅專項維修資金，但緊急情況解除后，應(yīng)當(dāng)向相關(guān)業(yè)主公示，接受監(jiān)督。
第六十七條物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明專項維修資金交存和結(jié)余情況，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的專項維修資金隨物業(yè)同時過戶。
房屋因拆遷等原因滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)返還業(yè)主。
第八章 法律責(zé)任
第六十八條建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由物業(yè)所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門責(zé)令其限期改正，并可按下列規(guī)定予以處罰：
(一)違反本條例第三十條規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，給予警告，可并處10萬元以下的罰款；
(二)違反本條例第三十條、第三十一條規(guī)定，未在銷售場所公示前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約的，處3000元罰款；
(三)違反本條例第三十五條規(guī)定，不履行交接義務(wù)的，逾期不改正的，可處3萬元罰款；
(四)違反本條例第三十七條規(guī)定，不履行保修責(zé)任或者不及時處理解決物業(yè)質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施設(shè)備不完善、設(shè)施設(shè)備技術(shù)不達(dá)標(biāo)等問題的，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；
(五)違反本條例第五十三條規(guī)定，不公布物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位的處分情況的，給予警告；以只售不租為由拒絕向業(yè)主出租車庫、車位造成車庫、車位空置的，給予警告，逾期不改正的，處5萬元以上20萬元以下的罰款；未首先滿足業(yè)主停車需要，將車庫、車位出售、贈與、出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，拒不改正的，并可處5萬元以上20萬元以下的罰款；
(六)違反本條例第六十二條的規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房和物業(yè)經(jīng)營用房的，逾期不改正的，給予警告，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由物業(yè)所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門，按照下列規(guī)定予以處理：
(一)違法本條例第二十六條規(guī)定的，予以警告，責(zé)令限期改正。逾期不改正的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門吊銷或者建議頒發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)證書的部門依法吊銷其物業(yè)管理資質(zhì)證書；
(二)違反本條例第三十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，責(zé)令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門吊銷或者建議頒發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)證書的部門依法吊銷其物業(yè)管理資質(zhì)證書；
(三)違反本條例第三十九條的規(guī)定，未按時將合同報送備案的，責(zé)令限期改正，并可處1萬元罰款；
(四)違反本條例第四十六條的規(guī)定，擅自撤離服務(wù)區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)活動的，處以3萬元以上10萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門吊銷或者建議頒發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)證書的部門依法吊銷其物業(yè)管理資質(zhì)證書；
(五)違反本條例第三十五條、第四十七條的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，予以通報，并處1萬元以上10萬元以下罰款；
(六)未按照本條例四十七條第一、二、三款規(guī)定交接的，責(zé)令限期交接，逾期不交接的，可處3萬元罰款；違反本條例第四十七條第四款規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，責(zé)令限期撤出，逾期不撤出的，可處10萬元罰款；新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行接管的，責(zé)令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；
(七)違反本條例第六十四條規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自改變物業(yè)管理用房用途的，責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第七十條違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款：
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備的；
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的；
(四)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞建筑物外貌的。
個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下罰款。
第七十一條單位和個人有違反本條例規(guī)定的行為，給他人造成損失的，依法予以賠償。違法行為被處理后，利用共用部位和共有權(quán)利而取得的收益，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修或保養(yǎng)費用，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
第七十二條違反本條例第四十八條的規(guī)定，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會故意出具虛假資料的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門處3萬元罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第七十三條單位和個人違反本條例第五十五條規(guī)定，挪用、侵占停車費、日常維修費等資金的，由物業(yè)所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門追回挪用、侵占的資金，給予警告，有違法所得的，沒收違法所得，可以并處挪用、侵占數(shù)額2倍以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，并由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門吊銷或者建議頒發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)證書的部門依法吊銷其物業(yè)管理資質(zhì)證書；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。
第七十四條違反本條例規(guī)定，挪用專項維修資金的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。
第七十五條違反本條例規(guī)定，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，依法給予行政處分；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。
第九章 附則
第七十六條專有部分面積是指房屋所有權(quán)證記載的建筑面積，尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算；尚未進(jìn)行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積為專有部分面積之和。
第七十七條業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。
第七十八條本條例自二○ 年 月 日起施行。
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