嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策似乎對(duì)學(xué)區(qū)房作用不大。記者走訪本市二手房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，8月份本市學(xué)區(qū)房市場(chǎng)逆勢(shì)上漲，價(jià)格差越拉越大，相比同區(qū)域、同檔次的二手房房?jī)r(jià)高出30%-50%。業(yè)內(nèi)人士提醒，隨著樓市成交的不斷變淡，部分賣方耍起學(xué)區(qū)房花招，購(gòu)房者在購(gòu)買學(xué)區(qū)房時(shí)要到學(xué)校或者教育部門核實(shí)，做好前期調(diào)查，防范買到非學(xué)區(qū)房的風(fēng)險(xiǎn)。

 

　　典型案例

 

　　30平方米獨(dú)單

 

　　1個(gè)月漲10多萬

 

　　“國(guó)十條”出臺(tái)幾個(gè)月來，市場(chǎng)已進(jìn)入調(diào)整階段，很多新房、二手房都在打折降價(jià)，但是對(duì)于學(xué)區(qū)房來說，調(diào)控政策似乎沒什么效果。尤其是8月以來，學(xué)區(qū)房成交量上漲明顯，價(jià)格呈逆勢(shì)上漲之勢(shì)。

 

　　“7月份，這套房子還賣106萬元，現(xiàn)在報(bào)價(jià)已經(jīng)飆升至120萬元。”趙女士為解決孩子上學(xué)問題，一直在和平區(qū)岳陽道小學(xué)附近尋找合適房源。她告訴記者，7月底，鄭業(yè)里一套使用面積34.3平方米的獨(dú)單報(bào)價(jià)106萬元，當(dāng)時(shí)覺得樓市處于調(diào)整階段，未來房?jī)r(jià)有可能下調(diào)，就沒有購(gòu)買�？墒乾F(xiàn)在同樣面積、同小區(qū)的房源報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)到120萬元。“1個(gè)月漲了14萬元，太不可思議了�！壁w女士說。

 

　　據(jù)了解，8月份，本市很多學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格都呈普漲態(tài)勢(shì)。鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)表明，進(jìn)入8月以來，眾多典型區(qū)域的學(xué)區(qū)房看房人數(shù)增長(zhǎng)五到七成，成交量較之前增長(zhǎng)30%以上。隨著學(xué)區(qū)房需求回暖，新增掛牌房源業(yè)主報(bào)價(jià)明顯上升，幅度在3%左右，一般在500至1000元/平方米。

 

　　天津搜房網(wǎng)分析師李樺認(rèn)為，由于教育資源失衡，本市學(xué)區(qū)房一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，大部分業(yè)主依然看好后市，即使整體市場(chǎng)低迷也極少降價(jià)。最近正好趕上學(xué)區(qū)房交易的高峰期，業(yè)主自然趁機(jī)調(diào)高價(jià)格。

 

　　市場(chǎng)行情

 

　　學(xué)區(qū)劃片

 

　　同區(qū)域差價(jià)15000元

 

　　采訪中發(fā)現(xiàn)，同區(qū)域的兩套房子，只因?qū)W區(qū)劃片不同，差價(jià)竟然達(dá)到15000元/平方米。購(gòu)房者劉先生近期看中了和平區(qū)的一套磚混住宅，計(jì)租面積約40平方米，總價(jià)高達(dá)165萬元，單價(jià)40000多元/平方米。與其幾條街之隔的森淼清華園一套116平方米的兩室住宅，單價(jià)僅25000元左右/平方米�！安顑r(jià)這么多就是因?yàn)閷W(xué)區(qū)劃片不同，那套磚混住宅屬于實(shí)驗(yàn)小學(xué)片區(qū)，而森淼清華園的房子屬于西康路小學(xué)片區(qū)。”

 

　　此現(xiàn)象在市場(chǎng)上非常普遍。伴隨著嚴(yán)格的劃片入學(xué)規(guī)定，想進(jìn)入熱門小學(xué)的難度逐漸增大。擁有一套學(xué)區(qū)房則成為入學(xué)的敲門磚，因此家長(zhǎng)們的剛性需求使那些房齡老、環(huán)境差、價(jià)格本應(yīng)較低的二手房?jī)r(jià)格反而逐年走高。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部指出，五馬路小學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)等優(yōu)質(zhì)學(xué)校都位于南開區(qū)、和平區(qū)的繁華中心地段，土地資源稀缺，劃入這些名校片區(qū)的二手房源，每平方米的平均價(jià)格相比同區(qū)域、同檔次的二手房房?jī)r(jià)要高出30%-50%�！　�

 

　　專家說法

 

　　買的不是物業(yè) 而是“入學(xué)權(quán)”

 

　　“對(duì)學(xué)區(qū)房的投資已經(jīng)不是一項(xiàng)房產(chǎn)投資，而是對(duì)人力資本的投資�！碧旖蚴蟹康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)研究委員會(huì)主任委員劉玉錄表示，“購(gòu)房人在投資學(xué)區(qū)房時(shí)購(gòu)買的不是物業(yè)本身，而是戶籍，更明確地說購(gòu)買的是‘入學(xué)權(quán)’。家長(zhǎng)實(shí)際上是雙重投資，一是對(duì)孩子的教育投資，二是房產(chǎn)投資。”

 

　　事實(shí)上，學(xué)區(qū)房之所以更受青睞是因?yàn)椴粌H對(duì)孩子進(jìn)行了教育投資，也是一種使錢升值的好方法�！坝捎趯W(xué)區(qū)房有比較固定的購(gòu)買者，升值潛力大，所以對(duì)于投資者來說盡管門檻高但收益比較有保障。”

 

　　據(jù)了解，購(gòu)買學(xué)區(qū)房的購(gòu)房人多數(shù)不是第一次置業(yè)，購(gòu)買后的處置方式主要有兩種。一種為自住，該類別多為物業(yè)環(huán)境較好的房源，購(gòu)房人一次性解決了改善居住條件和子女入學(xué)兩個(gè)問題；另一種則為比較常見的投資者：以高單價(jià)購(gòu)買學(xué)區(qū)內(nèi)較小面積的房源，解決子女入學(xué)問題，此后將房子出租收取租金，不需要此戶籍時(shí)再將房子以高于買入價(jià)的價(jià)格賣掉，獲得“入學(xué)權(quán)”和“房產(chǎn)增值”雙重收益。

 

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于學(xué)區(qū)房有持續(xù)旺盛的需求，且價(jià)格始終堅(jiān)挺，因此未受到本輪調(diào)控影響。

 

　　風(fēng)險(xiǎn)提示

 

 

　　隨著樓市成交的不斷變淡，開發(fā)商為賣房耍起了花招，學(xué)區(qū)房無疑是非常誘人的噱頭。不少在售樓盤近日都打出了“學(xué)區(qū)房”的招牌，但是內(nèi)容“很不靠譜”。例如，河西區(qū)某項(xiàng)目將上海道小學(xué)、馬場(chǎng)道小學(xué)、四中、四十一中、外國(guó)語大學(xué)、財(cái)經(jīng)大學(xué)等15所名校都納入自己的“學(xué)區(qū)資源內(nèi)”，借此提高項(xiàng)目聲勢(shì)甚至拉高房?jī)r(jià)。

 

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，購(gòu)房者需分清項(xiàng)目配套設(shè)施與學(xué)區(qū)房的區(qū)別�！笆紫�，只有小學(xué)才存在學(xué)區(qū)房一說，因?yàn)楸臼行�學(xué)按戶籍分片區(qū)入學(xué)，所以戶口成為一張‘入場(chǎng)券’，將中學(xué)、大學(xué)作為學(xué)區(qū)房周邊資源的說法是不成立的�！辨溂业禺a(chǎn)分析師表示，“其次，并非項(xiàng)目在學(xué)校旁邊就意味著是該學(xué)校的學(xué)區(qū)房，具體哪些小區(qū)在學(xué)校的招生范圍內(nèi)只能到小學(xué)去咨詢，有些小區(qū)甚至被分為單雙號(hào)，不同樓號(hào)的孩子都會(huì)被分配到不同的小學(xué)就學(xué)，購(gòu)房人一定要事先打聽清楚，不要盲目輕信開發(fā)商的‘承諾’，他們是沒有權(quán)力‘承諾’就學(xué)問題的�！�

 

　　同時(shí)，該分析師建議購(gòu)買二手學(xué)區(qū)房的購(gòu)房人，在購(gòu)買前要確認(rèn)原房主在交易完成后可將原房源內(nèi)的戶口遷出，這樣更便于購(gòu)房者為孩子上學(xué)落戶；其次，家長(zhǎng)在購(gòu)買二手房之前，一定要到學(xué)�；蚪逃�部門核實(shí)所要買的房子是否在劃片內(nèi)，防范買到非學(xué)區(qū)房的風(fēng)險(xiǎn)。

 

　　近期各區(qū)熱門小學(xué)周邊二手房?jī)r(jià)格　

 

　　區(qū)域　熱門小學(xué)　均價(jià)（元/平方米）

 

　　和平區(qū) 天津市實(shí)驗(yàn)小學(xué)　40000（按計(jì)租面積計(jì)算）

 

　　河西區(qū) 上海道小學(xué)　14000-15000

 

　　南開區(qū) 五馬路小學(xué)　14000-16000

 

　　河?xùn)|區(qū) 河?xùn)|實(shí)驗(yàn)小學(xué)　11000-13000

 

　　河北區(qū) 昆緯路第一小學(xué)　13000-15000

 

　　紅橋區(qū) 師范學(xué)校附屬小學(xué) 12000-13000