進(jìn)入2011年,樓市的溫度還沒有降下來的意思,樓市調(diào)控又處在加碼與否的十字路口。
經(jīng)過與地方政府的充分交流與溝通,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)已經(jīng)初步擬定了第三批執(zhí)行“限購令”的城市名單。
住建部副部長齊驥在一次內(nèi)部會(huì)議上透露了這一消息。在此之前,已經(jīng)有兩輪城市執(zhí)行“限購令”的高潮。在2010年4月北京率先執(zhí)行“本地人限購,外地人有條件禁貸”的“限購政策”后五個(gè)月,在國務(wù)院的二次調(diào)控壓力之下,上海、天津等16個(gè)城市相繼執(zhí)行“限購”。
所謂限購即是采用行政手段,通過產(chǎn)權(quán)登記、貸款發(fā)放審核等方式,對(duì)城市居民購房套數(shù)進(jìn)行限制,以限制當(dāng)?shù)刭彿啃枨,穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。
對(duì)于第三輪限購的城市,除在前兩輪中未執(zhí)行限購的一線城市外,還將有大量成交較為活躍的三線城市登上限購榜單。
限購“第三波”
“如果順利,你很快應(yīng)該能看到陸續(xù)有新的城市公布限購令。”1月20日,住建部一位官員向《中國經(jīng)營報(bào)》記者表示。在此前的一次內(nèi)部會(huì)議上,住建部副部長齊驥也傳達(dá)了類似的信息。
1月18日,國務(wù)院召開全體會(huì)議,溫 家 寶總理在會(huì)上表示,要堅(jiān)定不移的落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策,加強(qiáng)保障性住房建設(shè),同時(shí),再次強(qiáng)調(diào)要打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為。從2010年開始,這已經(jīng)是房地產(chǎn)調(diào)控工作第三次出現(xiàn)在國務(wù)院級(jí)別的工作會(huì)議上,如此頻率,是為空前。
住建部官員向記者證實(shí),在1月18日國務(wù)院全體會(huì)議之前,作為房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議的牽頭部門,住建部已經(jīng)著手和多個(gè)城市政府溝通,提出適時(shí)執(zhí)行“限購”政策的“建議”,以鞏固2010年對(duì)樓市進(jìn)行全面調(diào)控所取得的成果。
自2009年底新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策啟動(dòng)以來,住建部已經(jīng)建立起了一套以14個(gè)重點(diǎn)城市為核心的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)體系,這14個(gè)城市,實(shí)際上是住建部第一輪督辦限購令的依據(jù)所在。而現(xiàn)在,督辦限購令的范圍已經(jīng)超出了這14個(gè)城市。
記者了解到,這14個(gè)城市包括:北京、上海、廣州、深圳、三亞、天津、杭州、大連、廈門、南京、溫州、寧波、海口、福州。這14個(gè)城市的圈定,實(shí)際上是以房?jī)r(jià)上漲的壓力較大為標(biāo)準(zhǔn)劃定的。
“在上一輪督辦的過程中,這些城市絕大部分都已經(jīng)出臺(tái)了限購令,這次出臺(tái)限購令的城市,應(yīng)該在這些名單之外。”住建部一位官員向記者表示。
在此之前,作為強(qiáng)化調(diào)控的手段,住建部已經(jīng)獲得了對(duì)履行房地產(chǎn)調(diào)控不力,以及不能完成保障性住房責(zé)任任務(wù)的地方行政首長進(jìn)行約談并聯(lián)合監(jiān)察部進(jìn)行處分的權(quán)力。一位接近住建部的消息人士稱,對(duì)于已經(jīng)進(jìn)行溝通但未能順利出臺(tái)限購令的城市,住建部可能有選擇的進(jìn)行“約談”。
限購沒有“邊界”
記者了解到,在1月18日被住建部溝通的城市分為兩類,一類是2010年下半年以來房地產(chǎn)成交較為活躍的三線城市;另一類是,在前兩輪“限購”潮中沒有出臺(tái)限購令的一線城市或者特大型、大型城市。
在此之前,全國范圍內(nèi)總計(jì)有兩輪限購政策集中公布。這期間住建部主要解決的是位列“14個(gè)房?jī)r(jià)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)名單”上城市的限購問題。
本次解決的限購城市,主要是14個(gè)城市之外的大型城市以及交易比較活躍的三線城市。記者查閱相關(guān)記錄表明,在大型城市中,武漢、重慶、成都、廣州等至今還尚未出臺(tái)限購政策,而近三個(gè)月中,無錫、鄂爾多斯[18.26 0.00%]、唐山、呼和浩特、南寧等城市的交易相對(duì)較為活躍。
本報(bào)記者就此向住建部官員核實(shí),這位官員并未否認(rèn),只是強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)上漲的較快的城市都應(yīng)該根據(jù)情況,按照國務(wù)院的規(guī)定進(jìn)行限購。同時(shí),他還表示,以行政性的手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整,有其合理性,也是目前市場(chǎng)情況下的必要手段。
他表示,這一手段原則上沒有“邊界”,只要符合國務(wù)院2010年4月14日下發(fā)文件中的“房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市”的標(biāo)準(zhǔn),都適用限購政策,沒有專門一、二、三線城市之分。
在1月18日前的內(nèi)部會(huì)議上,齊驥也向與會(huì)人士強(qiáng)調(diào)了行政性手段介入樓市調(diào)控的合理性與必要性。
“在2010年9月29日鞏固樓市調(diào)控效果的五項(xiàng)措施下發(fā)之后,我們進(jìn)行了督辦的工作,主要就是要求各房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市,按照國務(wù)院的要求,出臺(tái)限購措施,并對(duì)非本地戶籍、無法提供一年社保記錄和納稅證明的人,禁止發(fā)放購房按揭貸款!鼻笆鲎〗ú抗賳T稱。
更多政策儲(chǔ)備
在住建部積極準(zhǔn)備新一期限購城市名單的同時(shí),財(cái)政部、人民銀行、國家稅務(wù)總局、國土資源部等都正在加緊細(xì)化1月18日國務(wù)院全體會(huì)議上對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控所作出的要求。此前,住建部部長姜偉新在全國城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)議上表示,對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控,中央政府有足夠的政策儲(chǔ)備。
接近財(cái)政部的消息人士告訴記者,在目前原則上同意了上海、重慶兩個(gè)城市的試點(diǎn)后,對(duì)于房地產(chǎn)稅的改革思路已經(jīng)明確,即在歸并城鎮(zhèn)土地使用稅和城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅后,以市值計(jì)征房產(chǎn)稅,并按照這一標(biāo)準(zhǔn),在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候在全國逐步推行。
“這個(gè)所謂的適當(dāng)時(shí)候,一看整個(gè)稅收改革的長期需要,二看房地產(chǎn)調(diào)控的短期需要!必(cái)政部一位官員向記者表示。
對(duì)此,任志強(qiáng)有自己的看法。在華本俱樂部主辦的第二屆中國房地產(chǎn)領(lǐng)袖高峰年會(huì)上,任志強(qiáng)接受記者采訪時(shí)表示,房產(chǎn)稅并不能影響房屋的價(jià)格,房產(chǎn)稅只能間接的影響房產(chǎn)持有的成本,同時(shí)改變?nèi)藗儗?duì)房產(chǎn)持有的消費(fèi)行為,通過消費(fèi)行為轉(zhuǎn)換市場(chǎng)中的供求關(guān)系,間接影響房屋的價(jià)格。在這樣的年會(huì)上,任志強(qiáng)通常都有自己鮮明的觀點(diǎn),而這樣的場(chǎng)合也幾乎是北京乃至全國的地產(chǎn)商探討政策趨勢(shì)和市場(chǎng)走向的平臺(tái)。
“如果我們的房產(chǎn)稅是在市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求的情況下產(chǎn)生的,它對(duì)房屋價(jià)格幾乎是零,或者是幾乎沒有任何意義。”任志強(qiáng)說。
此外,人民銀行還儲(chǔ)備了差別利率制度作為樓市調(diào)控政策的“后備”。接近住建部的消息人士稱,所謂差別利率就是專門針對(duì)涉及房地產(chǎn)行業(yè)的貸款,執(zhí)行不同于其他行業(yè)較高的利率水平,包含開發(fā)貸款和購房按揭貸款兩部分。同時(shí),在必要時(shí)刻,購房的首付比例將繼續(xù)提高。
資料
北京限購令:
要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停對(duì)購買第三套及以上住房,以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。
采取臨時(shí)性措施限定新購房套數(shù)。規(guī)定自通知發(fā)布之日起,暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。
上海限購令:
各商業(yè)銀行對(duì)貸款購買第三套及以上住房的,停止發(fā)放住房貸款。對(duì)非本市居民在本市購買住房申請(qǐng)貸款的,應(yīng)提供從申請(qǐng)之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上的個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明。停止對(duì)購買第三套住房及以上家庭住房公積金貸款。
暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房)。違反規(guī)定購房的,房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理房地產(chǎn)登記。
來源: 中國經(jīng)營報(bào)